Адвокатское бюро
и юридическая компания

ПУБЛИКАЦИИ

Решили приобрести квартиру? Изучите вариант лизинга

27.04.2017, Законодательство

Лизинг жилья для физлиц

Лизинг жилья для физических лиц не является новацией. Однако сегодня такой способ приобретения жилых помещениях не востребован.

Цель Указа № 109 от 06.04.2017 г. и утверждённого им Положения о лизинге одноквартирных жилых домов и квартир в РБ – комплексно урегулировать лизинговые отношения в сфере жилья, а также защитить интересы физических лиц.

Договор лизинга – это договор аренды, который, как правило, заключается на длительный срок, и предоставляет право клиенту (лизингополучателю) выкупить выбранное им жилое помещение по истечению срока договора или досрочно. В течение всего срока лизинга квартира или дом остаются в собственности лизингодателя (далее – лизинговая компания), которая приобрела жилье у застройщика или иного продавца.

Принципиальное отличие лизинга от кредита.

Лизинг:

  • жилое помещение находится в собственности лизинговой компании;
  • клиент уплачивает лизинговые платежи за пользование жилым помещением – расходы лизинговой компании по приобретению жилого помещения и доход лизинговой компании, а также выкупную стоимость жилого помещения;
  • в случае нарушения договора клиентом лизинговая компания может забрать принадлежащее ей жилое помещение, а клиент и иные лица, которые проживают в помещении, будут выселены без предоставления другого жилья. Лица, которые откажутся добровольно покинуть помещение, будут выселены в судебном порядке.

Кредит:

  • квартира находится в собственности клиента, и, как правило, в залоге у банка;
  • клиент уплачивает банку проценты за пользование кредитом;
  • неисполнение обязательств клиентом по кредитному договору влечет обращение взыскания банком на заложенное жилое помещение, что, чаще всего, является достаточно длительной процедурой (с учётом необходимости оценки помещения и проведения торгов).

Лизинговая компания является финансовым посредником в сделке по приобретению жилья. В зависимости от источников финансирования, которые использует лизинговая компания (собственные или заемные), размер лизинговых платежей может быть как больше, так и меньше ставок по кредитным договорам, которые банки предлагают физическим лицам для приобретения аналогичного жилья.

Представляется, что лизинговые компании могут быть более гибкими чем банки в вопросах оценки финансовых возможностей клиентов, предложении условий финансирования и т.д.

В лизинг может быть передано не любое жилое помещение, а только квартира или одноквартирный жилой дом частного жилищного фонда, а также недвижимое имущество, связанное с жилым помещением общим назначением (летняя пристройка, котельная и др.). Судя по текущим немногочисленным предложениям лизинговых компаний, в лизинг предлагают только новое жилье. Поэтому на данный момент нет предложений о возвратном лизинге, когда клиент продает свое жилье лизинговой компании, а затем получает его же по договору лизинга. Такой инструмент может быть интересен в случаях, когда, например, родители и дети (другие родственники) желают разъехаться (т.н. «размен» жилья).

Основные изменения в законодательстве о лизинге, которые введены новым Указом и Положением о лизинге:

Общие положения

  • Дополнительные требования к финансовому положению лизинговой компании, которая желает осуществлять лизинговую деятельность с жилыми помещениями (требования к размеру уставного фонда, собственного капитала, фонда для покрытия возможных или существующих убытков), а также дополнительные требования к образованию, стажу, «репутации» руководителя такой компании.
  • Заключение договора лизинга не лишает клиента статуса нуждающегося в улучшении жилищных условий. Вместе с тем такой статус не дает клиенту каких-либо льгот или преференций при заключении договора лизинга.
  • Лизингополучателем может быть не любое физическое лицо, а только гражданин Республики Беларусь, а также иностранный гражданин или лицо без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь.

Заключение и исполнение договора

  • Договор лизинга и дополнительные соглашения к нему должны быть зарегистрированы в местном исполнительном и распорядительном органе.
  • Коммунальные платежи за жилое помещение в течение всего срока лизинга будут начисляться по тарифам для населения (в настоящее время – по более высоким тарифам для юридических лиц).
  • Клиент вправе без согласия лизинговой компании прописать в жилом помещении своих супруга (супругу), родителей и детей. С согласия лизинговой компании клиент также вправе прописать в жилом помещении иных родственников (лиц), а также сдавать жилое помещение по договору найма. Такие лица (кроме нанимателей) должны быть указаны в договоре лизинга. При этом все указанные в договоре лизинга дееспособные лица, которым предоставлено право владения и пользования жилым помещением, несут солидарную с клиентом ответственность по исполнению обязанностей по договору лизинга, а также установленных законодательством обязанностей, связанных с владением и пользованием жилым помещением.
  • Если лизинговые платежи установлены в эквиваленте в иностранной валюте, оплата осуществляется по курсу Национального банка на дату осуществления платежа.

Изменение и расторжение договора

  • Изменение стоимости квадратного метра, ставок арендной платы или рыночной стоимости жилья и иные подобные изменения не могут являться основаниями для увеличения размера лизинговых платежей.
  • Договор лизинга может быть изменен или расторгнут по требованию лизинговой компании в случае неуплаты клиентом лизинговых платежей, только если он совершил 3 и более таких нарушений.
  • Если договор расторгается по соглашению сторон или по требованию лизинговой компании (т.е. по вине клиента), уплаченные к моменту расторжения договора лизинговые платежи не подлежат возврату клиенту, если иное не установлено договором лизинга, а также за исключением указанного далее случая.
  • Если договор лизинга, предусматривающего выкуп жилого помещения, расторгается, жилое помещение возвращается лизинговой компании, и к моменту расторжения в составе уплаченных лизинговых платежей клиент возместил 50% и более стоимости жилья, то проводится оценка рыночной стоимости жилья, и лизинговая компания должна выплатить клиенту разницу между указанной рыночной стоимостью жилого помещения и суммой невозмещенных в составе лизинговых платежей инвестиционных расходов лизинговой компании (с учетом которых определена стоимость жилого помещения по договору лизинга). В противном случае клиент оплатил бы более 50% стоимости жилья и лишался бы при расторжении и жилья, и уплаченных за него платежей. Кроме этого стороны вправе требовать уплаты неустойки и возмещения убытков (реального ущерба) в связи с нарушением другой стороной своих обязанностей по договору.
  • Член семьи клиента, который указан в договоре лизинга, с письменного согласия клиента и других проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи (а в случае признания клиента судом безвестно отсутствующим – с согласия совместно проживавших с ним совершеннолетних членов его семьи) вправе заменить клиента (первоначального лизингополучателя) и стать стороной договора лизинга.

Ликвидация, банкротство лизинговой компании, продажа и залог жилого помещения

  • В случае ликвидации или банкротства лизинговой компании клиент вправе осуществить досрочный выкуп жилого помещения до завершения указанных процедур, либо досрочно возвратить жилое помещение и потребовать осуществление расчетов в указанном выше порядке (независимо от возмещенной в составе уплаченных лизинговых платежей стоимости жилого помещения), при этом расчеты осуществляются в соответствии с установленной законодательством очередностью.
  • Лизинговая компания вправе передать жилое помещение в ипотеку только для обеспечения исполнения своих обязательств по кредитному договору (договору займа), заключенному для приобретения данного жилого помещения. В случае обращения взыскания на жилое помещение клиент вправе досрочно выкупить жилое помещение в сроки, согласованные с лизинговой компанией, либо досрочно возвратить жилое помещение (независимо от возмещенной в составе уплаченных лизинговых платежей стоимости жилого помещения) и потребовать осуществление расчетов в указанном выше порядке и возмещения убытков.
  • В случае продажи (отчуждения) жилого помещения лизинговой компанией, в т.ч. в связи с процедурами ликвидации, банкротства, при обращении взыскания на заложенное жилое помещение, если клиент не воспользовался правом досрочного выкупа помещения или расторжения договора, договор лизинга сохраняет силу, и новому собственнику жилого помещения переходят в полном объеме все права и обязанности лизинговой компании, установленные договором лизинга.

Указ вступает в силу 9 октября 2017 г.

Договоры, которые были заключены до вступления в силу Указа, должны быть приведены в соответствие с его требованиями.

 

Все публикации

CЛЕДИТЕ ЗА НАШИМИ НОВОСТЯМИ И ПУБЛИКАЦИЯМИ В FACEBOOK